一般认为对商品房认购书为商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。详细来说：

一、，认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，认购书为独立的合同。

二、认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，并非对商品房买卖结果进行直接确认，所以不属于商品房买卖合同。

三、认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，若将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，会严重损害买方的利益。

而预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。审判实务中，常有原告根据认购书，诉请法院判令被告履行交房，最后被判决驳回诉讼请求，原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。

认购书的效力主要体现在以下三个方面：

一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。

二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。

三是持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。